宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
ア．自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、相手方に金融商品取引法第2条第10項に規定する目論見書を交付し、宅地建物取引業法第35条第3項の規定に基づき説明すべき事項のすべてが当該目論見書に記載されているときは、重要事項説明書の交付及び説明を省略することができる。
イ．建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前のものであるときは、その完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。
ウ．建物の貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
エ．宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第21条第1項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第23条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。
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解説
💡 未完成物件の完了時の形状・構造は貸借でも説明する。敷金の精算は貸借で説明する事項。
信託受益権の売買、工事完了前の建物の貸借、敷金の精算、津波防護施設区域という、重要事項説明の対象を問う個数問題。
ア 正しい 信託の受益権の売主となるときの説明（宅建業法第35条第3項）は、説明すべき事項がすべて載った目論見書を相手方に交付していれば要らない（同項ただし書、宅建業法施行規則第16条の4の4第1項第3号）。目論見書で同じ情報が渡るためである。
イ 正しい 工事完了前の建物については、完了時の主要構造部、内装・外装の構造又は仕上げ、設備の設置・構造を説明する（宅建業法第35条第1項第5号、宅建業法施行規則第16条）。この事項は売買に限らず貸借でも説明が要る。
ウ 正しい 名目を問わず契約終了時に精算する金銭の精算に関する事項は、宅地・建物の貸借で説明すべき事項に挙げられている（宅建業法施行規則第16条の4の3第11号）。
エ 正しい 津波防護施設区域内の行為制限（津波防災地域づくりに関する法律第23条第1項）は、宅建業法第35条第1項第2号の「法令に基づく制限」として政令に挙げられている（宅建業法施行令第3条）。宅地の売買の媒介では、その概要を説明しなければならない。
結論 正しいものはア・イ・ウ・エの四つ。
正解は 4 です。