宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。
👇 解答を選ぶキー 1〜4 で選択・Enter で次へ
解説
💡 保全措置の線は「未完成5%・完成10%・どちらも1,000万円」。合計で超える分を受け取る前に講じる。
売主業者と一般の買主の売買（代金4,000万円）で、手付金等の保全措置・手付の性質・損害賠償の予定の上限を問う問題。
肢1 違反する 工事完了前の物件では、受け取る手付金等の合計が代金の5%（200万円）を超えるなら、受け取る前に保全措置が要る（法第41条第1項）。手付200万円の時点では不要でも、中間金を受け取ると合計400万円になるので、中間金を受け取る前に講じなければならず、受け取った後では遅い。
肢2 違反しない 工事完了後の物件で保全措置が要るのは、手付金等が代金の10%（400万円）を超えるか、1,000万円を超えるときである（法第41条の2第1項、施行令第3条の5）。400万円ちょうどは10%以下なので保全措置は不要であり、手付の上限（代金の2割＝800万円、法第39条第1項）にも収まる。
肢3 違反する 業者が売主のときの手付は解約手付とされ、売主側から解除するには手付の倍額を現実に提供しなければならない（法第39条第2項）。受け取った500万円を返すだけでは解除できない。なお、未完成物件で手付が代金の5%を超えているので、受領前に保全措置も要る。
肢4 違反する 債務不履行による解除の損害賠償の予定額と違約金は、合わせて代金の2割（800万円）を超えてはならない（法第38条第1項）。1,000万円とする特約は上限を超えており、超えた部分は無効となる（同条第2項）。
正解は 2 です。