いずれも宅地建物取引業者であるA社、B社及びC社(以下この問において「売主ら」という。)が、分譲マンションを共同で建築、販売することとなり、建築確認を受けた後、工事完了前にその一室を5,000万円で宅地建物取引業者ではない個人である買主に売却しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に違反するものはいくつあるか。
ア．売主らは、共同する全社が各個に重要事項説明を実施すると、かえって買主を混乱させると考え、買主の了解を得た上で、A社1社を幹事社とし、A社の宅地建物取引士が単独で重要事項説明書に記名のうえ、買主に交付し説明を行った。
イ．売主らは、A社の事務所において買主から買受けの申込みを受け、売買契約を締結したが、売主らは当該売買契約には法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフの適用はないと判断し、クーリング・オフについて買主に告げる書面の交付は行わなかった。
ウ．売主らは、当該物件については、重要事項説明の時点では共用部分に関する規約が案であるので、買主の了解を得た上で、契約締結後に決定した規約を交付することとし、重要事項説明書への記載は省略した。
エ．売主らは買主から手付金500万円を受領することとしたが、手付金の保全措置を講じる必要はないと判断し、手付金保全措置の概要について重要事項説明書への記載は省略した。
👇 解答を選ぶキー 1〜4 で選択・Enter で次へ
解説
💡 共同で売っても重説の記名は全社の宅建士。未完成物件は代金の5%超か1,000万円超で保全措置。
宅建業者3社が共同で売主となる未完成マンションの販売で、重要事項説明・クーリング・オフ・手付金等の保全措置の扱いを問う問題。
ア 違反する 一つの取引に複数の宅建業者が関わるときは、どの業者も重要事項の説明義務を負う（宅建業法第35条第1項）。1社が代表して説明することはできるが、説明書には関わる全業者の宅建士が記名する必要があるとされている（国土交通省の運用）。A社の宅建士だけの記名では違反になる。
イ 違反しない 売主である宅建業者の事務所で買受けの申込みと契約をした場合は、クーリング・オフの対象外である（同法第37条の2第1項）。A社は売主の一社なので、その事務所は「事務所等」に当たり、クーリング・オフを告げる書面を交付しなくても違反ではない。
ウ 違反する 区分所有建物の売買では、共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明しなければならず、規約がまだ案の段階なら案の内容を説明する（同法第35条第1項第6号、同法施行規則第16条の2第2号）。契約後に決まった規約を渡すからといって、記載を省くことはできない。
エ 違反する 工事完了前の物件では、手付金等が代金の5%以下かつ1,000万円以下なら保全措置は要らないが（同法第41条第1項ただし書）、500万円は代金5,000万円の10%に当たり、保全措置が必要である。また、手付金等を受け取ろうとする場合の保全措置の概要は重要事項の説明事項であり（同法第35条第1項第10号）、記載を省くと違反になる。
結論 違反するものはア・ウ・エの三つ。
正解は 3 です。