宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)及び宅地建物取引業者B(消費税課税事業者)が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものを全て掲げたものは1から4のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
ア．Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃24万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金1,400万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、依頼者の双方からそれぞれ52万8,000円を報酬として受領したことは、宅地建物取引業法に違反する。
イ．現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されておらず、かつ将来にわたり居住の用、事業の用その他の用途に供される見込みがない宅地(1か月の借賃5万円。消費税等相当額を含まない。)について、Aは貸主から代理を依頼され、Bは借主から代理を依頼され、賃貸借契約が成立したので、Aは貸主から4万円を、Bは、代理の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の1.1か月分を超えることについて借主から承諾を得たうえで、借主から7万円を報酬として受領したことは、宅地建物取引業法に違反しない。
ウ．Aは売主から媒介の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金200万円(消費税等相当額を含み、土地代金は90万円である。)の土地付建物の売買契約を成立させた場合に、依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、売主はAに対して少なくとも10万4,500円、買主はBに対して少なくとも10万4,500円を支払わなければならない。
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解説
💡 非居住用の貸借は権利金を売買代金とみなせる。長期空家等の特例は貸主側だけ。報酬の定めは上限で、下限はない。
宅建業者の報酬の上限（非居住用建物の権利金、長期空家等の貸借の特例、売買の報酬額の計算）を問う問題。
ア 誤り 店舗のような居住用以外の建物の貸借で、返還されない権利金が授受されるときは、権利金の額を売買代金とみなして報酬を計算できる。1,400万円×3%＋6万円＝48万円に消費税を加えた52万8,000円が依頼者一方ごとの上限で、借賃を基準にした額（双方合計26万4,000円）より高い。双方から各52万8,000円を受け取っても違反しない（宅建業法第46条）。
イ 誤り 長期間使われていない、又は今後も使われる見込みのない空家等（宅地を含む）の貸借には、貸主から借賃の2.2か月分まで受け取れる特例があるが、これは貸主側だけの特例である。借主から受け取れるのは通常どおり借賃1か月分に消費税を加えた5万5,000円が上限で、Bが借主から7万円を受けたのは違反になる（宅建業法第46条第2項）。依頼者の承諾で動かせるのは、居住用建物の媒介で一方から受ける額を半月分から1か月分までにする場合だけで、上限そのものを超えることはできない。
ウ 誤り 宅建業法と報酬の告示が決めているのは受け取れる報酬の上限であり、依頼者が最低いくら払わなければならないかは定めていない。10万4,500円は、税抜の代金190万円（建物110万円から消費税10万円を除いた100万円と土地90万円）×5%に消費税を加えた上限額にすぎない。
結論 誤っているものはア・イ・ウの三つ。
正解は 4 です。