不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
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解説
💡 社会全体の価格水準に効くのは一般的要因、個々の不動産の差を生むのは個別的要因。
不動産鑑定評価基準のうち、価格形成要因の分類、収益還元法の適用範囲、原価法の減価修正、未完成建物の評価を問う問題。
肢1 誤り 一般経済社会での不動産のあり方や価格水準に影響する要因は一般的要因であり、自然的・社会的・経済的・行政的要因に大別されるのも一般的要因である（不動産鑑定評価基準 総論第3章）。個別的要因は、その不動産に個別性を生じさせ、価格を個別的に形成する要因をいう。
肢2 正しい 収益還元法は、賃貸用の不動産や賃貸以外の事業に使う不動産の価格を求めるのに特に有効とされる。所有者が自分で使っている不動産でも、賃貸に出したと想定して収益を見積もれば適用できる。
肢3 正しい 原価法の減価修正には、耐用年数に基づく方法と観察減価法の二つがあり、基準はこれらを併用するとしている。年数による一律の計算に、実物を観察した結果の補正を組み合わせる考え方である。
肢4 正しい 工事が完了していない建物でも、工事の完了を前提とする評価（未竣工建物等鑑定評価）を行うことがある（不動産鑑定評価基準 総論第5章の対象確定条件）。ただし、法令上の許認可や工事完了の実現性などの要件を満たす場合に限られる。
正解は 1 です。