AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 50年以上なら用途を問わず一般定期借地（書面でよい）、事業用で30年以上50年未満なら公正証書。地代は「増額しない特約」だけが有効。
建物所有を目的とする一時使用でない土地の賃貸借（借地権）について、建物登記による対抗力、地代の特約、定期借地権の種類と方式、存続期間を問う問題。
肢1 誤り 登記のない借地権を建物の登記で第三者に対抗するには、借地上の建物が借地権者本人の名義で登記されていなければならない（借地借家法第10条第1項）。家族名義で登記された建物では対抗力は生じないとするのが判例（最大判昭41.4.27）であり、配偶者C名義の建物があってもBはDに賃借権を主張できない。
肢2 誤り 地代等の増減請求は契約の条件にかかわらず認められ、例外として効力をもつのは「一定期間増額しない」旨の特約だけである（借地借家法第11条第1項）。一般定期借地権（同法第22条）で有効になるのは更新・期間延長・建物買取請求を排除する特約に限られ、減額請求を封じる特約は定期借地でも効力がない。借賃改定の特約で減額請求を外せるのは定期建物賃貸借の方である（同法第38条第9項）。
肢3 正しい 事業用定期借地権（借地借家法第23条第1項）は存続期間30年以上50年未満なので、50年ちょうどはその範囲に入らない。しかし50年以上であれば、用途を問わず一般定期借地権（同法第22条第1項）として、更新・延長がなく建物買取請求をしない旨を定められる。その特約は公正証書に限らず書面（電磁的記録も可、同条第2項）ですればよい。
肢4 誤り 居住用建物の所有が目的なので事業用定期借地権は使えず、存続期間20年の約定は普通借地権となる。普通借地権では30年より短い期間を定めても存続期間は30年となる（借地借家法第3条）ため、20年経過の時点では期間が満了しておらず、更新拒絶の問題にならない。公正証書で契約したかどうかは結論を左右しない。
正解は 3 です。