Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任(以下この問において「契約不適合責任」という。)に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
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解説
💡 「知りながら告げなかった」売主は、特約があっても責任を免れない。業者売主の特約は「引渡しから2年以上」だけ有効。
引渡し後に土壌汚染が見つかった土地の売買で、通知期間・消滅時効・免責特約と、売主が宅建業者である場合の宅建業法の制限を問う問題。
肢1 正しい 契約不適合を理由とする損害賠償請求権も債権として消滅時効にかかり、権利を行使できる時（引渡し時）から10年で消滅する（民法第166条第1項第2号、最判平13.11.27）。知ってから1年以内に通知していても、引渡しから11年たっていれば、売主が時効を援用すれば（民法第145条）請求できなくなり、売主が宅建業者かどうかで変わりはない。
肢2 正しい 民法上、通知期間を短くする特約は売主が知りながら告げなかった場合を除き有効である（民法第572条）。宅建業者が売主の場合も、通知期間を引渡しから2年以上とする特約は許される（宅地建物取引業法第40条第1項）ので、3年の特約は有効である。4年目の通知は期間を過ぎており、どちらでも請求できない。
肢3 誤り 売主は、知りながら告げなかった事実については責任を免れる特約をしても責任を免れない（民法第572条）。宅建業者が売主なら、引渡しから1年という特約はそもそも宅地建物取引業法第40条に反して無効である（同条第2項）。どちらの場合もBは損害賠償を請求できるので、結論は変わらない。
肢4 正しい 売主が宅建業者でなければ、知らなかった不適合について責任を一切負わない特約は有効で、Bは請求できない（民法第572条）。宅建業者が売主（買主は宅建業者でない）なら、この特約は宅地建物取引業法第40条に反して無効となり、民法の原則どおり知ってから1年以内の通知（民法第566条）で請求できる。結論が分かれる。
正解は 3 です。