宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)及び宅地建物取引業者B(消費税免税事業者)が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは1から4のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
ア．居住用建物(1か月の借賃12万円。消費税等相当額を含まない。)について、Aは貸主から代理を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から6.7万円、Bは借主から6.5万円を報酬として受領した。なお、Bは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。
イ．Bは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分10万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金90万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ5万円を報酬として受領した。
ウ．Aは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円(消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。)の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から9万円を受領した。
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解説
💡 免税事業者は「税抜きの上限×1.04」。権利金で計算するか借賃で計算するかは、有利な方を選べる。
消費税の課税事業者と免税事業者が受ける報酬の上限を、居住用建物の貸借、権利金のある事業用建物の貸借、土地付建物の売買で計算させる問題。
ア 違反する 居住用建物の貸借の媒介では、依頼者の承諾がない限り、一方から受けられるのは借賃の0.5か月分が上限である（報酬告示第4）。免税事業者のBは税抜きの額に仕入れに係る消費税相当（4%として計算）を足した額までしか受けられず（報酬告示第11②）、12万円×0.5×1.04＝6.24万円が上限となる。6.5万円はこれを超えるので違反である。
イ 違反しない 居住用以外の建物の賃貸借で権利金があるときは、権利金を売買代金とみなして計算してもよいが（報酬告示第6）、90万円×5%×1.04＝4.68万円で一方5万円には足りない。一方、借賃による計算では双方の合計が10万円×1.04＝10.4万円までで、事業用なので一方0.5か月分の制限はない（報酬告示第4、第11②）。双方から計10万円ならこの範囲に収まるので、違反しない。
ウ 違反しない 代金3,500万円のうち建物は税込1,100万円なので税抜き1,000万円、売買代金は税抜き3,400万円になる。課税事業者Aが一方から受けられる上限は（3,400万円×3%＋6万円）×1.1＝118.8万円で、各110万円は範囲内である（報酬告示第2）。依頼者の特別の依頼による遠隔地の現地調査の実費で、事前に負担の承諾があるものは、報酬とは別に受領できるとされている（国土交通省の解釈・運用の考え方）。
結論 違反しないものはイ・ウ。
正解は 2 です。