不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
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解説
💡 「効用が最高度に発揮される使用」と出たら最有効使用の原則。適合は「環境との適合」。
不動産鑑定評価基準の用語（同一需給圏・想定上の条件・価格の原則・収益還元法）を問う問題。
肢1 正しい 同一需給圏は、対象不動産と代わりになり得る不動産が存在し、互いの価格に影響し合う範囲を指す。近隣地域を含むより広い地域で、類似地域もこの中から選ぶ。
肢2 正しい 鑑定評価では、依頼目的に応じて、地域要因や個別的要因について現実とは異なる状態を想定する条件（想定上の条件）を設けることがある。設ける条件は、実現性や合法性などの観点から妥当なものに限られる。
肢3 誤り 不動産の効用が最高度に発揮される使い方を前提に価格が形成されるという考え方は「最有効使用の原則」である。「適合の原則」は、不動産がその環境に合っていることで効用が最高度に発揮されるという別の原則で、名前の取り違えが誤り。
肢4 正しい 収益還元法は、対象不動産が将来生み出す純収益を現在の価値に割り戻して合計し、試算価格を求める手法である。賃貸用不動産や事業用不動産の価格を求めるのに特に有効で、自用の住宅地などでも賃貸を想定して適用できる。
正解は 3 です。