賃貸人Aと賃借人Bとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約(以下この問において「契約①」という。)を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約(以下この問において「契約②」という。)を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 同居者の承継（第36条）と引渡しによる対抗力（第31条）は定期借家にも及ぶ。定期借家だけは「減額しない特約」も有効。
定期建物賃貸借と普通建物賃貸借とで、対抗力・借賃減額請求・同居者の承継・更新の扱いがどう違うかを問う問題。
肢1 誤り 建物の賃貸借は、登記がなくても引渡しを受けていれば、その後に建物を取得した者に対抗できる（借地借家法第31条）。この規定は定期建物賃貸借にも普通建物賃貸借にも同じく働くので、どちらの場合もBはCに賃借人であることを主張できる。
肢2 誤り 定期建物賃貸借では、借賃の改定に関する特約があれば借賃増減請求の規定は適用されない（借地借家法第38条第9項）。したがって契約①ではBは減額請求できない。普通建物賃貸借では、増額しない特約だけが有効で、減額しない特約は効力がないため（借地借家法第32条第1項）、契約②では減額請求できる。
肢3 正しい 居住用建物の賃借人が相続人なしで死亡したとき、事実上の夫婦として同居していた者は、知った後1か月以内に反対の意思を表示しない限り賃借人の権利義務を引き継ぐ（借地借家法第36条第1項）。定期建物賃貸借にもこの規定を外す定めはないので、契約①・②のどちらでもDが承継する。
肢4 誤り 定期建物賃貸借は「公正証書による等書面」で契約すればよく、公正証書に限られない（借地借家法第38条第1項。電磁的記録でもよい、同条第2項）。普通建物賃貸借で賃貸人が更新を拒むのに正当事由が要るのは、書面で契約したかどうかに関係がない（借地借家法第28条）。
正解は 3 です。