建物の賃貸借契約(定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 1年未満の建物賃貸借は「期間の定めなし」。減額しない特約は無効で、減額請求はできる。
普通の建物賃貸借について、1年未満の期間、賃料を減額しない特約、オーナーチェンジで賃貸人の地位を留保する合意、賃料増額請求の時期を問う問題。
肢1 誤り 1年未満の期間を定めた建物賃貸借は、期間を1年とするのではなく、期間の定めがないものとみなされる（借地借家法第29条第1項）。
肢2 誤り 借地借家法第32条第1項ただし書で有効になるのは「増額しない」特約だけで、同項の賃料減額請求権は特約で奪えない（判例）。賃料が不相当になれば、減額しない特約があっても減額を請求できる。
肢3 正しい 対抗要件を備えた賃借人がいる建物が譲渡されると賃貸人の地位は原則として譲受人に移るが、譲渡人と譲受人が、地位を譲渡人に留保し、かつ譲受人が譲渡人に賃貸する旨を合意したときは移転しない（民法第605条の2第2項）。
肢4 誤り 借地借家法第32条第1項は、賃料が不相当になったことを要件としており、前回の賃料決定から一定期間が経ったことは要件ではない（判例）。期間の長さは不相当かどうかを判断する事情の一つにとどまる。
正解は 3 です。