Aは、B所有の甲建物(床面積100m²)につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)をBと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
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解説
💡 定期建物賃貸借の事前説明は「契約書とは別の書面」で。200m2未満の居住用なら、やむを得ない事情で賃借人から解約できる。
居住用建物（100m2・期間2年）の賃貸借で、定期建物賃貸借の成立要件、引渡しによる対抗力、中途解約、敷金の返還時期を問う問題。
肢1 誤り 定期建物賃貸借にするには、契約前に「更新がなく期間満了で終わる」旨を書いた書面を交付して説明しなければならない（借地借家法第38条第3項）。この書面は契約書とは別の独立した書面である必要があり、契約書に書いてあるだけでは足りない（最判平24.9.13）。説明がなければ更新しない旨の定めは無効になる（同条第5項）。
肢2 正しい 建物の賃貸借は、登記がなくても引渡しを受けていれば、その後に建物を買った者に対抗できる（借地借家法第31条）。これは定期建物賃貸借でも普通の賃貸借でも同じである。
肢3 正しい 床面積200m2未満の居住用の定期建物賃貸借では、転勤・療養・介護などやむを得ない事情で生活の本拠として使えなくなった賃借人は解約の申入れができ、申入れから1か月で終わる（借地借家法第38条第7項）。これに反する賃借人に不利な特約は無効である（同条第8項）。
肢4 正しい 敷金の返還義務が生じるのは、賃貸借が終わり、かつ建物の返還を受けたときである（民法第622条の2第1項第1号）。明渡しが先で、敷金返還と同時履行の関係には立たない。
正解は 1 です。