建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
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解説
💡 公正証書で先に作れる規約は「規約共用部分・規約敷地・分離処分・敷地利用権の割合」の4つだけ。占有者は意見を言えるが議決権はない。
占有者の意見陳述権、公正証書による規約の設定、共用部分の管理所有、管理組合法人の理事を問う問題。
肢1 正しい 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的に利害関係があれば集会に出て意見を述べられる（建物の区分所有等に関する法律第44条第1項）。議決権は区分所有者のものであり、占有者には与えられていない。2026年4月施行の改正後もこの点は変わらない。
肢2 誤り 最初に専有部分の全部を所有する者が公正証書で設定できる規約は、規約共用部分（第4条第2項）、規約敷地（第5条第1項）、敷地利用権の分離処分と割合に関するもの（第22条第1項ただし書・第2項ただし書）に限られる（建物の区分所有等に関する法律第32条）。廊下や階段室のような構造上の共用部分は、法律上当然に共用部分となる（建物の区分所有等に関する法律第4条第1項）ので、これを定める規約を公正証書で設定することはできない。
肢3 正しい 共用部分は原則として区分所有者全員の共有だが、規約で別段の定めができ、管理者を所有者とすることもできる（建物の区分所有等に関する法律第11条第1項・第2項、建物の区分所有等に関する法律第27条第1項）。区分所有者以外の者を所有者にできるのは、この管理所有の場合だけである。
肢4 正しい 管理組合法人には理事を置かなければならず、理事が数人いて規約に別段の定めがなければ、事務は理事の過半数で決める（建物の区分所有等に関する法律第49条第1項・第2項）。
正解は 2 です。