賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和3年7月1日に締結した一時使用目的ではない建物賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)の終了に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 法定更新後は「期間の定めなし」。賃貸人の解約申入れは6月後に終了。債務不履行解除なら転貸借は返還請求の時に終わる。造作買取請求権は特約で外せる。
期間の定めのある建物賃貸借の法定更新、期間の定めのない場合の解約申入れ、債務不履行解除と転貸借、造作買取請求権を排除する特約の効力を問う問題。
肢1 誤り 更新拒絶の通知がなく法定更新されると、契約は従前と同じ条件で更新されるが、期間だけは定めがないものとなる（借地借家法第26条第1項ただし書）。更新後も2年になるわけではない。
肢2 正しい 期間の定めのない建物賃貸借で賃貸人が解約を申し入れると、申入れの日から6月を経過した時に契約が終わる（借地借家法第27条第1項）。賃貸人からの申入れには正当事由が必要である（借地借家法第28条）が、肢はそれを備えた場合なので、6月後に終了する。
肢3 誤り 通知から6月後に転貸借が終わるという定め（借地借家法第34条）は、原賃貸借が期間満了や解約申入れで終わる場合のものである。原賃貸借が賃借人の債務不履行で解除されたときは、賃貸人が転借人に建物の返還を求めた時に、転貸人の義務が果たせなくなって転貸借も終わる（最判平9.2.25）。
肢4 誤り 借家人に不利な特約を無効とするのは借地借家法第31条・第34条・第35条についてで、造作買取請求権の第33条はこれに含まれない（借地借家法第37条）。造作買取請求権を行使しないという特約は有効である。
正解は 2 です。