宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 義務が外れる買主は「宅建業者」だけ。保険は10年以上。
宅建業者が宅建業者でない買主に新築住宅を売る場面で、住宅瑕疵担保履行法の資力確保義務・保険の期間・紛争処理を問う問題。
肢1 誤り 資力確保の義務が外れるのは、買主が宅建業者である場合だけである（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第2条第7項第2号ロ）。買主が建設業者でも、宅建業者でなければAは供託か保険の義務を負う。
肢2 誤り 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、買主が引渡しを受けた時から10年以上有効でなければならない（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第2条第7項第4号）。2年では足りない。
肢3 正しい 保険契約が付いた新築住宅の売買の紛争は、当事者の双方または一方の申請で、指定住宅紛争処理機関のあっせん・調停・仲裁を受けられる（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第33条第1項）。これが特別住宅紛争処理である。
肢4 誤り 新築住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について売主が10年間の担保責任を負うことは、買主に不利な特約で外せない（住宅の品質確保の促進等に関する法律第95条第1項・第2項）。特約は無効なので、供託か保険の義務も残る。
正解は 3 です。