宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約(代金3,200万円)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 未完成は「5%以下かつ1,000万円以下」、割賦は「10分の3を超えるまで」に登記。予定額の2割は定めた時だけの枠。
宅建業者が自ら売主となる代金3,200万円の土地付建物の売買で、割賦販売の登記、手付金等の保全、損害賠償額の予定の制限を問う問題。
肢1 誤り 割賦販売で引き渡した後、登記などの売主の義務を果たさなければならないのは、代金の10分の3（960万円）を超える支払を受けるまでである（宅建業法第43条第1項）。800万円の時点ではまだ義務は生じていない。
肢2 正しい 未完成物件では、受け取る手付金等の合計が代金の5%以下かつ1,000万円以下なら保全措置は要らない（宅建業法第41条第1項ただし書、宅建業法施行令第3条の5）。手付金100万円と中間金60万円の合計160万円は、ちょうど代金の5%で、保全なしで受け取れる。
肢3 誤り 損害賠償の予定額と違約金は合算して代金の10分の2（640万円）まで定められる（宅建業法第38条第1項）。400万円と240万円で合計640万円は上限内なので、特約は有効である。なお、超えた場合でも無効になるのは超えた部分だけである（同条第2項）。
肢4 誤り 宅建業法第38条が制限するのは、予定額や違約金を「定める」場合である。定めがなければ、民法の原則どおり実際の損害を証明して賠償を求められ（民法第416条）、代金の10分の2という上限はかからない。
正解は 2 です。