AはBにA所有の甲建物を令和2年7月1日に賃貸し、BはAの承諾を得てCに適法に甲建物を転貸し、Cが甲建物に居住している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
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解説
💡 合意解除は転借人に対抗できないが、その時点で債務不履行解除ができた場合は別。転借人は賃貸人に直接義務を負い、前払いは言い訳にならない。
適法な転貸がある場合の、合意解除の対抗・用法違反による損害賠償の期間・賃貸人の地位の移転・転借人の直接の義務を問う問題。
肢1 誤り 賃貸人は、賃借人との合意解除をもって適法な転借人に対抗できないのが原則だが、解除の当時、賃借人の債務不履行による解除権を持っていたときは例外として対抗できる（民法第613条第3項）。この場合でも対抗できないとする点が誤り。
肢2 正しい 契約の本旨に反する使用・収益によって生じた損害の賠償は、貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければならない（民法第622条で準用する第600条第1項）。転借人Cの用法違反も賃借人Bの責任として扱われ、AのBに対する請求にこの期間制限がかかる。
肢3 正しい 建物の賃借人は引渡しを受けていれば対抗要件を備え（借地借家法第31条）、転借人Cを通じて占有しているBもこれに当たる。対抗要件を備えた賃貸借の目的不動産が譲渡されると、賃貸人の地位は当然に譲受人Dに移る（民法第605条の2第1項）。移らないのは、譲渡人と譲受人が地位を留保し譲受人から譲渡人に賃貸する合意をしたときである（同条第2項）。
肢4 正しい 適法な転借人は、賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対し転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う（民法第613条第1項前段）。賃料の前払いをもって賃貸人に対抗することはできない（同項後段）。
正解は 1 です。