賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和2年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
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解説
💡 定期建物賃貸借は「書面での契約」と「事前に書面を交付しての説明」の2つが要る。説明がなければ普通の賃貸借になる。
居住用建物の賃貸借について、賃借人の修繕権、無断転貸と信頼関係、定期建物賃貸借の成立要件、内縁の同居者による承継を問う問題。
肢1 正しい 賃借人が修繕の必要を賃貸人に通知した（又は賃貸人がそれを知った）のに、賃貸人が相当の期間内に修繕しないときは、賃借人は自分で修繕できる（民法第607条の2第1号）。
肢2 正しい 無断転貸は解除の原因になる（民法第612条第2項）が、それが賃貸人への背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、信頼関係が壊れていないので解除できない（判例）。
肢3 誤り 定期建物賃貸借にするには、書面（電磁的記録を含む）で契約するだけでなく、賃貸人があらかじめ、更新がなく期間満了で終わる旨を記載した書面を交付して説明しなければならない（借地借家法第38条第1項・第3項）。口頭で説明しただけでは足りず、説明を欠けば更新がない旨の定めは無効になり（借地借家法第38条第5項）、期間満了で当然に終了するとはいえない。なお、出題当時の第2項・第3項は、2022年5月施行の改正で電磁的方法の規定が入り、今は第3項・第5項になっている（賃借人の承諾があれば書面に代えて電磁的方法で提供もできる。第38条第4項）。
肢4 正しい 居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡したときは、事実上の夫婦や養親子と同様の関係にあった同居者が賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後1月以内に賃貸人へ反対の意思を表示すれば承継しない（借地借家法第36条第1項）。
正解は 3 です。