宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
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解説
💡 修繕積立金は「規約の内容＋積立済みの額」。信託受益権の重説は相手が宅建業者でも省けない。
重要事項説明の事項として、旧耐震の建物の耐震診断、敷金等の精算、信託受益権の売買、区分所有建物の修繕積立金を問う問題。
肢1 正しい 昭和56年6月1日より前に新築工事に着手した建物が、地方公共団体などによる耐震診断を受けているときは、その内容は説明事項である（宅建業法施行規則第16条の4の3第5号）。昭和55年着工の建物はこれに当たる。
肢2 正しい 貸借では、敷金その他名義を問わず契約終了時に精算する金銭の精算に関する事項が説明事項である（宅建業法施行規則第16条の4の3第11号）。
肢3 正しい 自らを委託者とする信託の受益権を売るときは、宅建士に書面を交付して説明させなければならない（宅建業法第35条第3項）。相手方が宅建業者のときに説明を省けるとする宅建業法第35条第6項は第1項・第2項の説明だけが対象で、第3項ただし書の例外（宅建業法施行規則第16条の4の4。特定投資家が相手方の場合など）にも宅建業者は挙がっていない。
肢4 誤り 区分所有建物の売買では、計画修繕積立金の規約の定めがあるときは、その内容とともに既に積み立てられている額も説明しなければならない（宅建業法施行規則第16条の2第6号）。
正解は 4 です。