宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
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⚠ 正解は1又は4（RETIO の公表）。RETIO の正解番号表は、問42について1と4のどちらも正解として扱うと注記しているが、肢1を正解に加えた理由は公表していない。肢4は明らかに誤りで、肢1は「責任を負う期間」の読み方によっては誤りとも読めるため、どちらを選んでも正解とされたと考えられる。
解説
💡 全部免責の特約が無効になると、民法の「知った時から1年以内に通知」に戻る。業者間では手付の制限も保全もかからない。
宅建業者が自ら売主となる売買で、契約不適合責任の特約の制限、未完成物件と完成物件の手付金等の保全、業者間取引の適用除外を問う問題（正解は1又は4の二つ）。
肢1 正しいとも誤りとも読める（RETIO は正解に含めた） 民法第566条は、買主が不適合を知った時から1年以内に通知しないと責任を追及できないとする。宅建業法第40条第1項が禁じるのはこれより買主に不利な特約（通知の期間を引渡しから2年以上とするものを除く）なので、通知の期間を「知った時から2年」に延ばす特約と読めば買主に有利で有効であり、肢は正しい。一方、責任を追及できる期間そのものを知った時から2年で打ち切る特約と読むと、1年以内に通知すれば消滅時効（民法第166条第1項）まで追及できる民法の定めより買主に不利な面があり、宅建業法第40条第2項で無効となるので、肢は誤りになる。肢の「責任を負う期間」はどちらにも読めるため、正誤が一つに決まらない。
肢2 正しい 未完成物件では、受け取る手付金等が代金の5%以下かつ1,000万円以下なら保全は要らない（宅建業法第41条第1項ただし書、宅建業法施行令第3条の5）。5,000万円の5%は250万円で、手付金200万円は保全なしで受け取れるが、中間金300万円を加えると500万円になるので、中間金を受け取る前に保全措置を講じなければならない。
肢3 正しい 宅建業者どうしの取引には、手付の額の制限（宅建業法第39条）も手付金等の保全（宅建業法第41条の2）も適用されない（宅建業法第78条第2項）。買主Dが宅建業者なので、Aは保全なしで代金の2割を超える800万円の手付を受け取れる。
肢4 誤り 宅建業法第40条第1項に反する特約は無効になる（宅建業法第40条第2項）。無効になった後は民法の原則に戻り、買主が不適合を知った時から1年以内に通知すればよい（民法第566条）。「引渡しから2年」になるわけではない。
正解は 1又は4 です。
選択肢1と4のいずれも正解として取り扱われました。