宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、Bがクーリング・オフにより契約の解除を行うことができるものはいくつあるか。
ア．Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき。
イ．Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき。
ウ．Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき。
エ．Aの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき。
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解説
💡 場所は「申込みをした場所」で決まる。期間は告げられた日を1日目として8日。売主の履行着手は関係なく、終わるのは引渡し＋代金全額の支払い。
喫茶店や専任の宅建士を置く施設で申込みをした場合に、クーリング・オフができるかを数える問題。
ア できない クーリング・オフができるのは、告げられた日から起算して8日を経過するまでである（宅建業法第37条の2第1項第1号）。告げられた日の「翌日から」数えて8日目は、告げられた日から数えると9日目なので、発信の時点で期間が過ぎている。書面を発した時に効力が生じる（宅建業法第37条の2第2項）ことを考えても間に合わない。
イ できる クーリング・オフができなくなるのは、買主が引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったときである（宅建業法第37条の2第1項第2号）。売主Aが履行に着手しただけでは妨げにならない。
ウ できる クーリング・オフをしない旨の合意は、申込者等に不利な特約として無効である（宅建業法第37条の2第4項）。喫茶店は事務所等に当たらないので、Bは解除できる。
エ できない 事務所以外で継続的に業務を行うことができる施設で、専任の宅建士を置くべきものは「事務所等」に当たる（宅建業法施行規則第16条の5第1号イ）。事務所等で申込みをした買主は、事務所等以外の場所で契約を締結してもクーリング・オフができない（宅建業法第37条の2第1項）。
結論 解除できるものはイ・ウの二つ。
正解は 2 です。