A所有の甲土地につき、令和2年7月1日にBとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 借地権の対抗要件は「建物の登記」。効力があるのは「増額しない」特約だけ。最初の更新は20年。
居住用建物の所有を目的とする期間30年の借地契約について、借地権の対抗要件、地代等増減額請求と不増減の特約、建物買取請求権を排除する合意、最初の更新後の期間を問う問題。
肢1 誤り 借地権を登記なしで第三者に対抗するには、土地の上に借地権者名義で登記された建物を所有していることが要る（借地借家法第10条第1項）。土地の引渡しを受けただけでは対抗要件にならず、新しく土地を買ったCには借地権を主張できない。
肢2 誤り 借地借家法第11条第1項ただし書で効力が認められるのは「一定期間増額しない」特約だけである。同項は強行規定と解されるので、減額もしないと定めた部分には効力がなく、借賃が不相当になればBは減額を請求できる。AもBも請求できないとはいえない。
肢3 誤り 建物買取請求権（借地借家法第13条第1項）は、期間満了で契約の更新がないときの権利であり、借地人の債務不履行で契約が解除された場合には生じない（判例）。もともと請求できない場面について行使できないと確認する合意であり、無効にはならない。
肢4 正しい 借地契約を更新したときの期間は、最初の更新では更新の日から20年、2回目以降は10年であり、当事者がこれより長い期間を定めたときだけその期間による（借地借家法第4条）。15年と定めても短すぎて効力がなく、20年となる。
正解は 4 です。