宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア．Bがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、Aは、Bに対して違約金の支払を請求することができる。
イ．Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
ウ．Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
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解説
💡 クーリング・オフで違約金は請求できない。8日は書面で告げられた日から数え、これより短くする特約は無効。売主が代理・媒介を頼んだ業者の事務所は事務所等に当たる。
宅建業者が自ら売主の宅地の売買で、クーリング・オフ後の違約金、喫茶店での申込みと期間を縮める特約、媒介業者の事務所での申込みを問う問題。
ア 誤り クーリング・オフがされたとき、宅建業者は解除に伴う損害賠償や違約金の支払を請求できない（宅建業法第37条の2第1項後段）。違約金の定めがあっても、買主に不利な特約として無効になる（同条第4項）。
イ 正しい 買主が申し出て事務所等になるのは自宅か勤務先だけで、喫茶店は事務所等に当たらない（宅建業法施行規則第16条の5第2号）。8日は書面で告げられた日から数えるので（宅建業法第37条の2第1項第1号）、申込みの3日後に告げられたなら、申込日から10日とする特約は法定の期間より短く、買主に不利なので無効である（同条第4項）。
ウ 誤り 売主Aが売却の媒介を依頼した宅建業者Cの事務所は、Aにとっての事務所等に当たる（宅建業法施行規則第16条の5第1号ハ）。そこで申込みをして契約したBは、告知の有無にかかわらずクーリング・オフできない。
結論 誤っているものはア・ウの二つ。
正解は 2 です。