事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
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⚠ 法改正の注意：2020年4月施行の民法改正で、売主の瑕疵担保責任（旧第570条）は契約不適合責任（民法第562条〜第564条）に改められ、解除は債務不履行の一般の規定（民法第541条・第542条）によることになった。今の法令では肢2の扱いが変わる。催告による解除は契約の目的を達成できるかどうかを問わないが、催告して追完がないことが要り、不履行が軽微なら解除できない（民法第541条ただし書）。出題当時の正解は1。
解説
💡 知りながら告げなかった欠陥は特約があっても責任を免れない。今は売主が悪意なら「1年以内の通知」の制限もかからない。
売主が知りながら告げなかった建物の欠陥について、責任を短くする特約の効力、責任追及の期間、解除・損害賠償の要件、媒介業者の責任を問う問題。出題当時の瑕疵担保責任は、今は契約不適合責任になっている。
肢1 正しい 責任を負わない・軽くする特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れない（民法第572条）。出題当時は、買主は事実を知った時から1年以内に解除又は損害賠償の請求をすればよかった（旧第570条・旧第566条第3項）。今は、知った時から1年以内の通知が要るが、売主が引渡しの時に不適合を知っていたときはこの制限も及ばない（民法第566条ただし書）。いずれにしても、知った時から1年以内ならBは責任を追及できる。
肢2 誤り（出題当時） 今の法令では扱いが変わる。買主は契約不適合を理由に民法第541条・第542条で解除でき（民法第564条）、催告による解除は契約の目的を達成できるかどうかを問わない。ただし、相当の期間を定めて催告しても追完がないことが要り、期間を過ぎた時の不履行が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微なら解除できない（民法第541条ただし書）。欠陥の部位だけで、催告も軽微かどうかも問わずに解除できるとまではいえない。出題当時は、契約をした目的を達することができないときに限って解除できたので（旧第570条・旧第566条第1項）、誤りだった。
肢3 誤り 出題当時も、解除できるときは解除とあわせて損害賠償を請求でき（旧第545条第3項）、解除できないときは損害賠償の請求のみができた（旧第570条・旧第566条第1項）。今も、契約不適合の場合の損害賠償（民法第415条）と解除とは両方使え（民法第564条）、解除しても損害賠償の請求は妨げられない（民法第545条第4項）。解除できない場合に限られるわけではない。
肢4 誤り 瑕疵担保責任（今の契約不適合責任）は、売買契約の売主が買主に負う責任である。Cは売買を媒介しただけで売主ではないので、BはCにこの責任を追及できない。媒介業者には調査・説明の義務違反などによる別の責任が問題になり得るにとどまる。
正解は 1 です。