AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。
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解説
💡 定期建物賃貸借は「書面の契約」と「事前の書面の交付・説明」。更新拒絶の通知は満了の1年前から6月前まで。
期間3年の建物賃貸借について、定期建物賃貸借の要件、居住用での可否、更新拒絶の通知期間と法定更新後の期間、転借人への終了の対抗を問う問題。
肢1 誤り 更新がない旨を定めるには、書面（電磁的記録を含む）で契約するだけでなく、賃貸人があらかじめ、更新がなく期間満了で終わることを記載した書面を交付して説明しなければならない（借地借家法第38条第1項・第3項。賃借人の承諾があれば書面に代えて電磁的方法で提供できる。借地借家法第38条第4項）。説明をしなければ更新がない旨の定めは無効になる（借地借家法第38条第5項）。出題当時の第2項・第3項は、2022年5月施行の改正で電磁的記録と電磁的方法の項が入って第3項・第5項になったが、書面での契約と事前の説明が要る点は変わらない。
肢2 誤り 定期建物賃貸借（借地借家法第38条第1項）は、建物の用途を問わずにできる。居住用でも、要件を満たせば更新がない旨を定められる。
肢3 誤り 期間の定めがある建物賃貸借で更新を拒むには、期間満了の1年前から6月前までの間に通知しなければならない（借地借家法第26条第1項）。「3月前まで」ではない。この通知がないときは従前と同じ条件で更新したものとみなされ、その期間は定めがないものとなる点は正しい。
肢4 正しい 建物が適法に転貸されている場合、賃貸借が期間満了や解約の申入れで終わるときは、賃貸人は転借人にその旨を通知しなければ、終了を転借人に対抗できない（借地借家法第34条第1項）。通知をすれば、転貸借は通知から6月を経過した時に終わる（借地借家法第34条第2項）。
正解は 4 です。