甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース①」という。)と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 建物所有目的でなければ民法（上限50年）。一般定期借地は50年以上・書面、事業用定期借地は10年以上50年未満・公正証書・居住用は不可。
同じ土地を50年と15年で貸す2つの場合を並べ、建物所有目的かどうか、居住用か事業用かで、存続期間と更新しない特約の効力がどう変わるかを問う問題。
肢1 誤り 建物所有を目的としない土地の賃貸借には借地借家法が適用されず、民法の賃貸借の規定による。今の民法第604条第1項では存続期間の上限は50年なので、ケース①は50年のまま有効で、期間の定めのない契約にはならない。出題当時の上限は20年で、ケース①は20年に短縮されたが、この場合でも期間の定めのない契約にはならないので、結論は変わらない。
肢2 誤り 借地権の存続期間は30年とされ、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間になる（借地借家法第3条）。公正証書かどうかは関係なく、ケース①は50年となる。30年より短い期間の定めは借地権者に不利なので効力がなく（借地借家法第9条）、ケース②は30年となる。
肢3 正しい 存続期間を50年以上とする借地権では、更新がないことなどを書面（電磁的記録を含む）で定めれば、一般定期借地権として有効である（借地借家法第22条）。ケース②は50年に届かず、居住用建物の所有が目的なので事業用定期借地権（借地借家法第23条）も使えない。更新がない特約は借地権者に不利なものとして無効になり（借地借家法第9条）、期間は30年となる（借地借家法第3条）。
肢4 誤り 事業用定期借地権は存続期間が10年以上50年未満のものに限られ（借地借家法第23条第1項・第2項）、ケース①の50年には使えない。ケース①は一般定期借地権（借地借家法第22条）として、公正証書に限らず書面で定めれば足りる。ケース②の15年は、専ら事業用の建物（工場）の所有が目的なので、公正証書で契約すれば更新のない事業用定期借地権として有効になる（借地借家法第23条第2項・第3項）。
正解は 3 です。