次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、(中略)その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
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解説
💡 賃料で回収されているのは「通常損耗」の分だけ。通常損耗まで賃借人に負わせるには明確な特約が要る。
建物賃貸借の通常損耗と原状回復義務についての判決文（最判平17.12.16）を読ませる問題。判決の内容は2020年4月施行の改正で民法第621条に書き込まれた。
肢1 誤り 判決文が賃料に含めて回収されているとするのは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗による減価である。通常の使用を超える使い方で生じた損耗まで賃料で回収されているとはしておらず、その損傷は、賃借人の責めに帰することができない事由によるものでない限り、賃借人が原状に復する義務を負う（民法第621条）。どのように使っても全て賃料で回収している、とする点が誤り。
肢2 正しい 判決文は通常損耗をこのとおりに定義している。今の民法第621条も、通常の使用及び収益によって生じた損耗と経年変化を、賃借人が原状回復すべき損傷から除いている。
肢3 正しい 判決文は、通常損耗について賃借人に原状回復義務を負わせるのは予期しない特別の負担を課すことになるので、通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要だとする。契約書に範囲の明記がなく口頭の説明もなければ、明確な合意があるとはいえず、賃借人に予期しない負担を課すことになる。
肢4 正しい 単に原状回復義務を負う旨の定めがあるだけでは、通常損耗の補修まで賃借人に負わせる明確な合意があったとはいえない。判決文によれば、賃借人に賃料とは別に通常損耗の補修費を払わせるには、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。
正解は 1 です。