宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
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⚠ 法改正の注意：この問は消費税率を指定していない。2019年10月に消費税が10%になったため、出題当時の告示のままでも肢3の上限は18万円×1.1＝198,000円になり、194,400円は合わない。さらに2024年7月施行の報酬告示の改正で、代金800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）の売買の媒介は、現地調査等の費用が通常より多くかかるかどうかにかかわらず、媒介に要する費用（人件費等を含む）を勘案して、売主・買主どちらの依頼者からも30万円（税抜）まで受けられるようになった（報酬告示第7）。費用の額がそのまま上限になるのではなく上限は一律に30万円（税抜）だが、通常の額を超えて受けるには、媒介契約の締結に際し、あらかじめ報酬額を依頼者に説明して合意することが求められる（国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）。合意があれば上限は税込330,000円、なければ通常の額（肢3なら16万円×1.1＝176,000円）で、どちらでも194,400円にはならないので、今の法令では正しい肢はない。出題当時の正解は3。
解説
💡 報酬は税抜で計算してから税を掛ける。200万〜400万円は「4%＋2万円」、400万円超は「3%＋6万円」。低廉な空家等の特例は、今は代金800万円以下・売主買主どちらからも、あらかじめ説明して合意すれば30万円（税抜）まで。貸借は借賃1か月分（税抜）が合計の上限で、居住用は承諾がなければ一方から半月分まで。
売買・貸借の媒介で、現地調査等の費用が多くかかる場合に宅建業者が受け取れる報酬の上限額を、低廉な空家等の特例を当てはめて計算させる問題。
肢1 誤り 代金500万円の通常の報酬は税抜で500万円×3%＋6万円＝21万円である（報酬告示第2）。出題当時の特例は代金400万円以下に限られたので500万円の物件には使えず、上限は21万円×1.08＝226,800円だった。今の告示では800万円以下に広がり、媒介契約の締結に際しあらかじめ報酬額を説明して合意すれば売主から30万円（税抜。税込330,000円）まで受けられ（報酬告示第7）、合意がなければ通常の21万円（税込231,000円）が上限である。どちらにしても280,800円は上限額ではない。
肢2 誤り 代金300万円の通常の報酬は税抜で300万円×4%＋2万円＝14万円である（報酬告示第2）。出題当時の特例は売主から受ける報酬だけが対象で、買主Cからは14万円×1.08＝151,200円が上限だった。今の告示では、媒介契約の締結に際しあらかじめ報酬額を説明して合意すれば買主からも30万円（税抜。税込330,000円）まで受けられ（報酬告示第7）、合意がなければ通常の14万円（税込154,000円）が上限なので、いずれにしても194,400円は上限額ではない。
肢3 正しい（出題当時） 今の法令では誤り。出題当時は、代金350万円の通常の報酬は350万円×4%＋2万円＝16万円（税抜）で、これに現地調査等の費用2万円を足した18万円が特例の上限18万円に収まり、消費税8%で18万円×1.08＝194,400円が上限額だった。今は消費税が10%なので同じ18万円でも198,000円になる。しかも今の告示では、媒介契約の締結に際しあらかじめ報酬額を説明して合意すれば30万円（税抜。税込330,000円）まで受けられ（報酬告示第7）、合意がなければ通常の16万円（税込176,000円）が上限なので、194,400円はどちらにも当たらない。
肢4 誤り 貸借の媒介の報酬は、貸主・借主の双方から受ける合計で借賃1か月分（税抜）が上限で、居住用の建物では、媒介の依頼を受けるときに依頼者の承諾を得ていなければ一方から借賃の半月分（税抜）までである（報酬告示第4）。現地調査等の費用を上乗せできる特例は売買・交換の媒介のもので、貸借には当時なかったので、Eからの上限は承諾があっても15万円×1.08＝162,000円（承諾がなければ81,000円）だった。今は長期の空家等の貸借に特例があるが（報酬告示第9）、この中古住宅が長期の空家等とは書かれておらず、当たるとしても上限は194,400円にはならない。
正解は 3 です。