宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 居住用には権利金の特例が使えない。店舗用なら借賃1か月分と権利金からの計算の多い方。依頼のない広告料は受け取れない。再契約にも報酬の規定が適用される。
定期建物賃貸借の媒介の報酬について、権利金を売買代金とみなす計算、居住用建物の扱い、依頼のない広告の料金、再契約の報酬を問う問題。
肢1 誤り 貸借の媒介で依頼者の双方から受け取れる報酬は、合計で借賃の1か月分（税抜10万円）までである（報酬告示第4）。店舗用なので権利金150万円を売買代金とみなす計算も使え（報酬告示第6）、その場合は依頼者一方につき150万円×5%＝7万5,000円、双方で15万円（いずれも税抜）が上限となる（報酬告示第2）。どちらで計算しても、双方から10万円ずつ（税抜。出題当時の消費税8%を加えて10万8,000円ずつ）は受け取れない。なお、建物が長期の空家等に当たり報酬告示第9の特例を使う場合は上限が変わるが、問題文にその事情は無い。
肢2 誤り 権利金を売買代金とみなして計算する特例は、居住用の建物には使えない（報酬告示第6）。居住用なら双方合計で借賃の1か月分（税抜10万円）が上限で（報酬告示第4）、権利金から計算した額（出題当時の税込で16万2,000円、今の消費税10%なら16万5,000円）を受け取ることはできない。
肢3 誤り 報酬とは別に受け取れるのは、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額だけである（報酬告示第11①ただし書）。解釈・運用の考え方も、依頼によらない広告の料金は受け取れないとしている。Bの依頼に基づかない広告であれば、契約の成立に役立っても請求できない。
肢4 正しい 定期建物賃貸借の再契約も新たな契約であり、その媒介の報酬には新規の契約と同じく報酬告示が適用される。解釈・運用の考え方もこのことを明記している。
正解は 4 です。