AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。
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解説
💡 定期建物賃貸借の終了には「1年前から6月前まで」の通知が要る。普通の建物賃貸借の法定更新後は期間の定めなし。転借人も造作買取請求ができる。
期間5年の建物賃貸借について、定期建物賃貸借の終了の通知と中途解約、普通の建物賃貸借の法定更新、転借人の造作買取請求を問う問題。
肢1 誤り 期間1年以上の定期建物賃貸借では、賃貸人が期間満了の1年前から6月前までの間に、期間満了で終わる旨を賃借人に通知しなければ、終了を賃借人に対抗できない（借地借家法第38条第6項本文）。この期間を過ぎてから通知したときは、通知の日から6月を経た後でなければ対抗できない（同項ただし書）。5年が経てば当然に対抗できるわけではない。出題当時は第38条第4項だったが、2022年5月施行の改正で電磁的記録・電磁的方法についての2項が入り、第6項に繰り下がった。中身は変わらない。
肢2 誤り 居住用で床面積200m2未満の建物の定期建物賃貸借では、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情で建物を生活の本拠として使えなくなった賃借人は解約を申し入れることができ、申入れの日から1月で終了する（借地借家法第38条第7項。出題当時は第5項）。中途解約できる旨の特約があれば、それに従って申し入れることもできる（民法第618条）。どんな場合も中途解約できないとはいえない。
肢3 正しい 期間の定めがある建物賃貸借で、当事者が期間満了の1年前から6月前までの間に更新しない旨や条件を変えなければ更新しない旨の通知をしなかったときは、従前と同一の条件で更新したものとみなされる。その場合の期間は、定めがないものとなる（借地借家法第26条第1項）。
肢4 誤り 造作買取請求権の規定は、建物の賃貸借が期間満了又は解約の申入れで終わる場合の、転借人と賃貸人との間にも準用される（借地借家法第33条第2項）。Aの同意を得て付加した造作であれば、転借人CもAに時価での買取りを請求できる。
正解は 3 です。