AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 借地権の期間は最短30年。短い期間や更新しない特約は、定期借地権の要件を満たさなければ無効。長い期間は自由に定められる。建物の登記は借地権者本人の名義で。
建物の所有を目的とする土地の賃貸借（借地権）について、事業用の借地で公正証書が要る場合、居住用での短い期間と更新しない特約、長い存続期間の定め、家族名義の建物登記による対抗力を問う問題。
肢1 誤り 公正証書が要るのは、存続期間を10年以上50年未満とし、更新や建物の築造による延長がないものとする事業用定期借地権等の設定契約である（借地借家法第23条第3項）。事業用の建物の所有を目的とするだけの普通の借地権なら、公正証書によらなくても有効に成立する。
肢2 正しい 居住用の建物の所有が目的なので事業用定期借地権等は使えず、存続期間20年では50年以上を要する定期借地権（借地借家法第22条第1項）にも当たらない。普通の借地権の存続期間は30年で、これより短い定めは借地権者に不利な特約として無効になり、期間は30年となる（借地借家法第3条、第9条）。更新請求をしない旨の特約も、借地権者に不利なものとして無効である（借地借家法第9条）。
肢3 誤り 契約で30年より長い期間を定めたときは、その期間が存続期間になる（借地借家法第3条ただし書）。普通の借地権の設定には公正証書などの方式は要らないので、60年の定めは書面の形にかかわらずそのまま有効である。
肢4 誤り 借地借家法第10条第1項で借地権を対抗するには、借地権者自身の名義で登記された建物が要る。同居する家族（長男）の名義で登記した建物では、借地権を土地の新所有者に対抗できない（最大判昭41.4.27）。
正解は 2 です。