宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア．売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
イ．売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
ウ．Aが瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
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解説
💡 業者売主の担保責任は「引渡しから2年以上」とする特約だけが例外で有効。それ以外で民法より買主に不利な特約は無効。
宅建業者が自ら売主で買主が業者でない宅地の売買で、担保責任の期間や範囲を制限する特約が有効かを数える問題。
ア 誤り 担保責任について、通知の期間を引渡しの日から2年以上とする特約は、買主に不利でも認められる（宅建業法第40条第1項）。2年間とする特約は有効である。出題当時の「瑕疵担保責任」は、2020年4月から種類・品質に関する契約不適合の担保責任になったが、この結論は変わらない。
イ 正しい 民法では、売主に帰責事由がなくても買主は追完請求・代金減額請求・解除ができ、通知期間も不適合を知った時から1年である（民法第562条〜第564条、第566条）。売主の帰責事由がある場合に限り、しかも引渡しから1年に限る特約は民法より買主に不利で、無効となる（宅建業法第40条第1項・第2項）。
ウ 誤り 民法では買主は損害賠償のほか契約の解除もできる（民法第564条）。解除を認めない特約は民法より買主に不利なので無効である（宅建業法第40条第2項）。有効とはいえない。
結論 正しいものはイの一つ。
正解は 1 です。