A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(以下「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 建物所有目的なら借地借家法で最短30年、そうでなければ民法で上限50年。増額しない特約だけが増額請求を止める。事前の書面説明は定期借家だけ。
土地の賃貸借について、建物所有目的かどうかで変わる優劣・存続期間、賃料の自動増額特約と増減額請求、定期借地権を設定する手続を問う問題。
肢1 誤り 同じ土地に二つの賃借権が重なったときの優劣は、契約の先後ではなく対抗要件を先に備えた方で決まる（民法第605条、借地借家法第10条第1項）。Cとの契約が先に結ばれたというだけで、Cが優先するとはいえない。
肢2 正しい 居住用建物の所有を目的とする土地の賃借権は借地権で、存続期間は最短30年となり、10年の定めは借地権者に不利なので30年になる（借地借家法第3条、第9条）。資材置場として更地で使うなら借地借家法は適用されず、民法の賃貸借として上限（今は50年、出題当時は20年。民法第604条第1項）の範囲内の10年がそのまま期間になる。上限は2020年4月施行の改正で延びたが、この肢の正誤は変わらない。
肢3 誤り 地代等の増減額請求権は契約の条件にかかわらず認められ、排除できるのは「一定の期間増額しない」特約だけである（借地借家法第11条第1項）。自動的に増額する特約があっても、その基礎となった事情が失われて特約による額が不相当になれば、当事者は増減額を請求できる（最判平15.6.12）。公正証書で定めたかどうかは関係ない。
肢4 誤り 存続期間50年以上の定期借地権で更新や建物買取請求をしない特約を定めるには、公正証書などの書面ですれば足りる（借地借家法第22条第1項）。今は電磁的記録でもよい（借地借家法第22条第2項）。あらかじめ書面を交付して説明する義務は定期建物賃貸借（借地借家法第38条第3項）の定めで、定期借地権にはない。
正解は 2 です。