宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものの組合せはどれか。
ア．Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。
イ．Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。
ウ．Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。
エ．Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。
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解説
💡 保全措置の要否は未完成5%・完成10%（ともに1,000万円以下）で、超えるなら受け取る前に講じる。売主からの手付解除は倍額。損害賠償の予定は代金の2割まで。
宅建業者が自ら売主となり業者でない買主に代金4,000万円のマンションを売る場合の、手付金等の保全措置、手付による解除、損害賠償額の予定の制限を問う問題。
ア 違反する 工事完了前の物件では、受け取る手付金等が代金の5%以下かつ1,000万円以下なら保全措置は要らない（法第41条第1項ただし書、宅地建物取引業法施行令第3条の5）。手付200万円はちょうど5%で不要だが、中間金を合わせると400万円となり5%を超えるので、中間金を受け取る前に保全措置を講じなければならない。受け取った後に講じたのでは違反になる。
イ 違反しない 工事完了後の物件では、受け取る手付金等が代金の10%以下かつ1,000万円以下なら保全措置は要らない（法第41条の2第1項ただし書）。400万円は代金4,000万円のちょうど10%なので、保全措置なしで受け取れる。
ウ 違反する 売主の宅建業者が手付で契約を解除するには、手付の倍額を買主に提供しなければならない（法第39条第2項）。受け取った500万円を返すだけで一方的に解除することはできず、こうした扱いを認める特約も買主に不利なので無効である（法第39条第3項）。2020年4月の改正で同条第2項は「倍額を現実に提供して」と改められたが、正誤は変わらない。
エ 違反する 債務不履行による解除に伴う損害賠償の予定額は、違約金と合わせて代金の10分の2、つまり800万円を超えて定めることができない（法第38条第1項）。1,000万円とする特約は違反であり、800万円を超える部分は無効となる（法第38条第2項）。
結論 違反するものはア・ウ・エ。
正解は 4 です。