宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア．Aは、Bとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約(代金3,000万円)において、「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。
イ．Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金3,000万円)を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をBに交付した。
ウ．Aは、Bとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約(代金3,000万円)を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。
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解説
💡 手付は放棄・倍額の提供で解除でき、買主に不利な特約は無効。保全措置は受け取る前に完了させる（保険証券の交付まで）。未完成かどうかは契約時で決まり、既に受け取った額と合算して判断する。
宅建業者が自ら売主となる売買で、手付による解除を制限する特約、保証保険の証券を渡す時期、工事完了前の物件で中間金を受けるときの保全措置を数える問題。
ア 誤り 宅建業者が受け取った手付は解約手付とされ、売主が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄するだけで解除できる（宅建業法第39条第2項）。手付10万円のところを代金の1割（300万円）を払わなければ解除できないとする特約は買主に不利なので無効である（同条第3項）。2020年4月の改正で同条第2項の書き方が変わったが、この結論は変わらない。
イ 誤り 未完成物件で代金の5%（150万円）を超える手付金等を受け取るには、先に保全措置を講じる必要があり、保証保険なら契約を結んだうえで保険証券などを買主に交付することまでが措置の内容である（宅建業法第41条第1項第2号）。証券の交付を後日にして300万円を受け取ることは許されない。
ウ 誤り 未完成かどうかは売買契約の時で判断するので、工事完了後に受け取る中間金にも未完成物件の扱い（代金の5%、150万円まで）が及ぶ（宅建業法第41条第1項）。手付150万円に中間金150万円を加えた300万円は5%を超えるので、中間金を受け取る前に保全措置が要る。10分の1の基準は完成物件のものである（宅建業法第41条の2第1項）。
結論 正しいものはない。
正解は 4 です。