宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 クーリング・オフは発信で効力。担保責任の特約は「引渡しから2年以上」だけ許される。自ら売主の8種制限は業者間には及ばない。
宅建業者が自ら売主となる売買で、クーリング・オフの期間の数え方、担保責任を負わない特約、業者間の損害賠償の予定、担保責任の期間の特約を問う問題。
肢1 誤り クーリング・オフは書面を発した時に効力が生じる（宅建業法第37条の2第2項）。告げられた日から起算して8日以内（同条第1項第1号）の7日目に発送していれば、到達が9日目でも解除できる。
肢2 誤り 自ら売主の宅建業者は、引渡しから2年以上の期間とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な担保責任の特約をしてはならず、反する特約は無効である（宅建業法第40条）。買主が建物を短期間で取り壊す予定でも、担保責任を負わない特約はできない。今は契約不適合責任という言い方になったが、結論は同じである。
肢3 正しい 損害賠償の予定額の制限（宅建業法第38条）などの自ら売主の制限は、宅建業者間の取引には適用されない（宅建業法第78条第2項）。買主Dが宅建業者なので、代金の30%と定めることもできる。
肢4 誤り 担保責任の期間の特約で許されるのは「引渡しの日から2年以上」とするものである（宅建業法第40条第1項）。引渡しが契約の1か月後なら、契約日から2年は引渡しから1年11か月にしかならず、買主に不利なので無効になる（同条第2項）。
正解は 3 です。