宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物(代金2,400万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア．Aは、Bとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
イ．Aは、Bとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。
ウ．AがBとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、AからBに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。
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解説
💡 損害賠償の予定と違約金は合算で2割、超えた部分だけ無効。手付は承諾があっても2割まで。保全不要は未完成5%・完成10%以下で、かつ1,000万円以下。
宅建業者が自ら売主となる代金2,400万円の建物の売買で、損害賠償の予定の制限、手付の額の制限、未完成物件の手付金等の保全措置を数える問題。
ア 誤り 損害賠償の予定額と違約金を合わせて代金の2割（480万円）を超える定めはできないが（宅建業法第38条第1項）、反した特約は2割を超える部分だけが無効になる（同条第2項）。合計720万円の特約は480万円までは有効で、全体が無効になるのではない。
イ 誤り 自ら売主の宅建業者は、代金の2割（480万円）を超える手付を受領できない（宅建業法第39条第1項）。買主の承諾があれば超えてよいという例外はない。
ウ 正しい 未完成物件では、受領する手付金等が代金の5%以下で、かつ1,000万円以下なら保全措置は要らない（宅建業法第41条第1項ただし書、宅建業法施行令第3条の5）。2,400万円の5%は120万円なので、120万円以下の手付金なら保全措置なしで受領できる。
結論 正しいものはウの一つ。
正解は 1 です。