宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
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解説
💡 取得契約が条件付きなら他人物は売れない。期間の特約が無効なら民法に戻る。クーリング・オフは「引渡し」と「代金全部の支払」が両方そろうまで止まらない。
宅建業者が自ら売主となる売買で、他人物売買の制限、担保責任の特約、クーリング・オフの可否と損害賠償の特約を問う問題。
肢1 誤り 自己の所有に属しない建物でも、宅建業者がその建物を取得する契約を結んでいれば自ら売主として売買契約を結べるが、その取得契約から効力の発生が条件に係るものは除かれている（宅建業法第33条の2第1号）。停止条件付きの取得契約では、Bと売買契約を結ぶことはできない。
肢2 誤り 引渡しから1年とする特約は買主に不利なので無効である（宅建業法第40条）。ただし無効になると民法の原則に戻るので、期間は「引渡しから2年」になるのではない。今の法令では、買主は不適合を知った時から1年以内に通知すればよい（民法第566条）。出題当時の瑕疵担保責任は、2020年4月の改正で契約不適合責任という言い方に変わったが、結論は同じである。
肢3 正しい 喫茶店は事務所等に当たらず、申込みも契約もそこでしているので、クーリング・オフができる場所である（宅建業法第37条の2第1項）。クーリング・オフができなくなるのは、書面で告げられた日から起算して8日たったときか、引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったときである（同項第1号・第2号）。Bは引渡しは受けたが残代金を払っておらず、通知は契約の日から数えて5日目なので、告げられていたとしても8日はたっていない。Aは解除を拒めない。
肢4 誤り クーリング・オフがされたとき、宅建業者は損害賠償や違約金の支払を請求できない（宅建業法第37条の2第1項後段）。これに反する買主に不利な特約は無効である（同条第4項）。
正解は 3 です。