宅地建物取引業者A及びB(ともに消費税課税事業者)が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。
ア．土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から207万3,600円を、Bは買主から103万6,800円を報酬として受領した。
イ．Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。
ウ．居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万4,000円を報酬として受領した。なお、Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。
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解説
💡 報酬は税抜で計算してから税を掛ける。代理と媒介が関わっても合計は媒介の額の2倍まで。貸借は業者が何人でも合計で借賃1か月分。店舗など居住用以外で返さない権利金があれば売買とみなした計算も可。
売買の代理と媒介に別々の業者が関わる場合、店舗の賃貸借で権利金がある場合、居住用建物の賃貸借の場合の報酬の上限を計算させる問題。
ア 違反する 代金3,000万円の媒介の額は税抜で3,000万円×3%＋6万円＝96万円で（報酬告示第2）、代理はその2倍の192万円が上限である（報酬告示第3）。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、1つの売買に複数の宅建業者が代理と媒介で関わったときも、受け取る報酬の総額は媒介の額の2倍以内でなければならないとしている。出題当時の8%なら合計の上限は207万3,600円、今の10%でも211万2,000円で、A・Bの合計311万400円はどちらも超える。
イ 違反しない 居住用以外の建物の賃貸借で返還されない権利金があるときは、権利金の額を売買代金とみなして計算できる（報酬告示第6）。500万円×3%＋6万円＝税抜21万円が依頼者の一方から受けられる上限で（報酬告示第2）、出題当時の8%で22万6,800円、今の10%なら23万1,000円になる。貸主・借主からそれぞれ22万5,000円なら、どちらの税率でも上限内である。
ウ 違反する 貸借の媒介で依頼者の双方から受ける報酬の合計は、借賃の1か月分（税抜10万円）が上限で（報酬告示第4）、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、貸主と借主が別々の宅建業者に依頼したときも、業者の受ける報酬の合計がこの額までとしている。出題当時の8%で10万8,000円、今の10%でも11万円が合計の上限であり、A・Bの合計13万4,000円はこれを超える。貸主の承諾は、居住用建物で一方から半月分（当時の税込で0.54か月分、今は0.55か月分）を超えて受けるためのもので、合計の上限を上げるものではない。長期の空家等の特例（報酬告示第9）に当たる事情は問題文に無い。
結論 違反するものはア・ウ。
正解は 3 です。