賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約(以下「定期借家契約」という。)を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約(以下「普通借家契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
👇 解答を選ぶキー 1〜4 で選択・Enter で次へ
解説
💡 対抗力（31条）に反する特約は定期でも普通でも無効。増額しない特約・造作買取を排除する特約はどちらでも有効。定期の居住用200m2未満は賃借人の中途解約権がある。
期間5年の定期借家契約と普通借家契約で、対抗力を弱める特約、賃料を増額しない特約、造作買取請求を排除する特約、中途解約を禁ずる特約の効力がどう違うかを問う問題。
肢1 正しい 建物の賃借権は登記がなくても引渡しで対抗力を持ち（借地借家法第31条）、これに反する特約で賃借人に不利なものは無効である（借地借家法第37条）。この定めは定期借家契約にも普通借家契約にも及ぶので、どちらでも特約は無効になる。
肢2 誤り 一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約は、普通借家契約でも有効である（借地借家法第32条第1項ただし書）。定期借家契約では借賃の改定の特約があれば借賃増減請求の定めは適用されない（借地借家法第38条第9項）ので、増額しない特約も有効である。どちらでも無効とはならない。
肢3 誤り 造作買取請求権の定め（借地借家法第33条）は、賃借人に不利な特約を無効とする借地借家法第37条に挙げられていない。造作買取請求をしない旨の特約は、定期借家契約でも普通借家契約でも有効である。
肢4 誤り 期間の定めのある賃貸借は、解約権を留保していなければ期間内に解約できない（民法第618条）ので、普通借家契約で中途解約できない旨を定めても有効である。逆に定期借家契約では、床面積200m2未満の居住用建物の賃借人には、転勤・療養などやむを得ない事情があるときの解約申入れが認められ、これに反する賃借人に不利な特約は無効となる（借地借家法第38条第7項、第8項。出題当時は第38条第5項、第6項）。
正解は 1 です。